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多卖房多备钱少拿地万科备考下半场

2019-08-16 19:48:17来源:励志吧0次阅读

  “迎着阳光领跑行业”的感觉让地产上半场结束后的万科很“幸福”。但进入充满挑战的下半场,面对虎视眈眈的追赶者、变幻莫测的市场和决不放松的调控政策,万科不容有失。

  月1 日,万科公布年报,全面摊薄净资产收益率(ROE)较2010年上升1.7%,达到18.17%,创下历史新高,但其财务状况并非高枕无忧。虽然手握 42亿元的现金,但万科的现金比率、流动比率等指标都在下滑当中,担保余额占净资产比例大幅上升,净负债率更达到 年来最高点。此外,流动比率与速动比率的巨大差距,也在理论上削弱了万科的资产变现能力以及偿债能力。

  为此,万科一方面努力开拓多元化融资渠道,一方面越来越多地采用合作方式进行项目开发。与此同时,万科还致力于推动住宅产业化,目前已进入到规模化实施的阶段。“未来几年,万科的产业化施工面积,将出现快速增长,这也可能是万科在下半场仍有良好表现的制胜法宝。”分析人士表示。

  “迎着阳光领跑行业”的感觉让地产上半场结束后的万科很“幸福”。但进入充满挑战的下半场,万科必须卯足劲去竞争一场马拉松式的长跑大赛。虎视眈眈的追赶者、变幻莫测的市场和决不放松的调控政策令其不容有失。

  多卖房,多备钱,少拿地,万科正用这种“节衣缩食、勤修苦练”的备考状态进入2012年,并将这种运动方式延续整个行业冬天。

  决胜上半场

  如果根据万科的定义,2011年的业绩是公司在房地产市场“上半场”的最后一份答卷,那么用“上半场领先”来描述万科的优势地位正恰如其分。

  报告显示,万科在2011年实现营业收入717.8亿元,净利润96.2亿元,分别同比升41.5%及 2.2%,销售面积达1075. 万平方米,销售金额1215.4亿元,同比分别增长19.8%和12.4%。

  “万科的结算面积并没有预想中那么高,明显有截留利润的倾向,这也是公司对未来态度谨慎,适当以财务技巧调剂业绩的惯常之举。”一位财务分析人士对表示。

  尤其值得一提的是,万科2011年的全面摊薄净资产收益率(ROE)较2010年上升1.7%,达到18.17%,创公司历史新高,迎来连续三年增长。由于这一指标直接关系到万科新一轮股权激励的行权条件,这一良好的增长势头能否持续也因此成为业内普遍关注的焦点。

  观察者指出,在住宅市场调控空前严厉的2011年,万科的业绩能够强劲穿越行业周期,在于其坚持高周转、“刚需”主流产品以及住宅专业化路线不动摇的稳健战略。

  “万科正在增加自己独特的竞争优势,从物业到户型设计的精细科学;从工厂化的降低成本提高效率到装修率的价值链衍生。”银河证券地产分析师潘玮认为,在这些核心竞争力的转变上,万科走到了行业的前列,在土地红利消失后,这种价值创造能力将在财务回报中得到更多的体现。

  中信建投地产研究员苏雪晶也认为,目前的万科处于非常好的启动位置,“公司经过2008年的调整后已经建立起满足 000亿规模的管理平台,约束其发展的管理瓶颈已经解决,未来万科规模效应将会进一步体现。”

  不过,在各项指标均呈上升态势之时,万科去年的结算毛利率和结算净利率都有所下滑:房地产业务结算毛利率28.79%,较2010年下降0.96%;结算净利率15.01%,较2010年下降0.51%。万科对此解释称,这主要是由于公司的营销费用和管理费用占销售金额的比重较2010年有所上升所致。

  考虑到住宅销售仍然面临着严峻的市场考验,万科总裁郁亮坦承,预计今年万科的毛利率会继续下降,“过去我们的毛利率平均在25%~29%,现在可能会将到22%~25%。”

  从目前的情况来看,万科并没有大幅缩减开工量的计划。根据郁亮的表述,2012年公司预计开工量约为1 80万平方米,这一略低于2011年1448万平方米的新开工面积。

  挑战下半场

  “这是一个似曾相识的冬天。”在年报颇受关注的“致股东”部分,万科如此开篇。

  郁亮在业绩说明会上表示,无论万科拥有何种优势,绝不敢对未来角逐抱有侥幸心理,而这也正是万科成熟并引领行业的重要标志。

  实际上,虽然手握 42亿元的现金,万科的财务状况也绝非高枕无忧。如果对比万科近三年的年报可以发现,现金比率(16.7%、17.5%、11.6%)、流动比率(1.91、1.59、1.41)、货币资金/(短期借款+1年内到期非流动负债)(2.67、2.25、1.46)都在下滑当中,净负债率也达到 年来的最高点2 .8%,担保余额占净资产比例由上一年的7.26%上升到目前的25.84%。

  此外,由于存货由去年的1 亿元猛增56. %,达208 亿元,导致万科流动比率(1.41)与速动比率(0. 7)存在巨大差距,这在理论上削弱了万科的资产变现能力以及偿债能力,也对万科进一步的多元化融资渠道提出更急迫的要求。

  由于股市融资的断流、海外融资尚未有明确的时间表,万科近期更多将融资渠道转向,甚至动用此前几乎很少涉及的关联。从去年年底至今,万科已经从同属华润集团旗下的华润信托拿到40亿元的信托贷款,利率较市场成本稍低,主要用于旗下各项目的开发。

  “我们现在能借到钱,就是因为我们还有钱。”郁亮表示,“要保持合理的现金持有量,是我们融资上考虑的因素。”

  此外,郁亮也承认,由于多年没有在资本市场上融资,而且大量运用杠杆,会令企业的资金处于更危险的水平,所以万科只能采取合作方式,“去年公司不少项目都是采取合作方式,而2012年合作项目的比例还会进一步提高。”

  减少拿地也是万科储蓄现金的重要途径。根据万科以往的指标,拿地金额占销售金额50%是比较合理的状态,而2011年万科的这一指标仅为24.4%,远远低于2010年的55%。今年前2个月,除了参与到广州一处城中村改造项目,万科再无土地储备进账。

  “关注土地市场可能出现的调整。总体而言,在拓展新项目方面会更加严格,谨慎拿地,少拿地,甚至宁愿错失一些机会。”这是万科高层对拿地的明确态度,而在企业兼并收购上公司也坦言不再寄予更多希望。

  在当前市场环境下,万科60%的销售去化率开始受到挑战。今年1、2月万科新盘的去化率仅有55%左右,但郁亮强调万科依然不会调整60%销售率的标准,并将坚持下去。“相比于浅尝辄止的2008年,未来万科的高周转模式将遭遇更加严厉的挑战,这是真正考验万科的时刻。”市场分析者指出。

  从更长远的视角看,相对于住宅小型化和装修房,万科一直坚持推动的住宅产业化似乎理想主义的成分更重一些。但实际上,万科对于住宅产业化的考量,具有相当清晰的逻辑。目前万科的住宅产业化已经进入到规模化实施的阶段。郁亮表示,2012年万科的产业化项目和绿色三星项目开工面积均将达到 00万平方米。

  “未来几年,万科的产业化施工面积,将出现快速增长,这也可能是万科在下半场仍有良好表现的制胜法宝。”分析人士表示。

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